Estamos já perto do fim, quase a atingir as 10 regras de ouro do buy-to-let. Julgo já termos coberto muitos aspectos e variáveis na decisão de investimento, faltam agora apenas 2 regras adicionais.

Concentremo-nos hoje na 9ª regra: Defina uma estratégia de saída.

Tomar uma decisão de investimento é tão importante quanto a decisão de desinvestimento, com especial ênfase no sector imobiliário. Como bem sabemos, quem investe em imobiliário corre (para além de outros) um risco muito específico: risco de valor residual.

Quando irei vender a casa? Por quanto serei capaz de a vender? Estas são duas questões extremamente difíceis de responder, ainda para mais na conjuntura actual, pelo que uma boa decisão de investimento, o “comprar bem” é fundamental. Mas também muito importante é conhecer qual deve ser o prazo de investimento.

Esse prazo de investimento está relacionado com duas variáveis importantes:

- Estratégia inicial de investimento: core vs. oportunístico;
- Taxa marginal de rentabilidade.

No caso de um investimento core, o investidor concentra-se mais no valor actual do imóvel, quer seja pela sua localização, quer seja pela segurança no rendimento que produz. Não estará tão preocupado com a valorização temporal do mesmo, concentra-se mais no rendimento que produz.

Já em investimentos oportunísticos, o investidor imobiliário concentra-se mais na valorização do imóvel e não tanto no rendimento.

Porquê então a estratégia é importante? Se eu for um investidor core – e tipicamente, um buy-to-let é um investimento mais do tipo core – eu irei concentrar-me no rendimento e, à partida, o meu prazo de investimento é mais longo e a minha rentabilidade não estará tão dependente do valor futuro da venda. Já no segundo caso, o valor de venda é fundamental para “garantir” a rentabilidade pretendida.

Logo, a estratégia de saída (quando e por quanto pretendo sair) depende um pouco da estratégia de entrada!

Por outro lado, há que ter em conta a chamada taxa marginal de rentabilidade. Esta calcula-se comparando o cash-flow líquido que se espera vir a obter no ano seguinte com o cash-flow do ano corrente. Caso seja superior à net yield que poderia obter em investimentos alternativos e comparáveis, devo manter a casa na minha carteira de investimentos, caso contrário, devo vender.

Neste caso, um correcto acompanhamento da minha carteira de investimentos e do próprio mercado é fundamental para tomar boas decisões de (des)investimento. Para isso, é muito importante concentrar esforços na gestão mas este tema… fica para o final.

Sobre este tema, aconselho uma leitura rápida deste artigo, bastante interessante.

Bons negócios (imobiliários)!

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues / Out of the Box